根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中小企業(yè)所得稅處理的必要性》(國稅發(fā)〔2009〕31號)，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)成本如何合法避稅的具體內(nèi)容主要包括征地費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、工后費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、交通設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施和開發(fā)管理費(fèi)六項(xiàng)。根據(jù)《土地增值稅組織法》的法律規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅抵扣項(xiàng)目成本時，大致有相同的明細(xì)，即征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、工后費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、交通設(shè)施費(fèi)用、公共設(shè)施和開發(fā)間接費(fèi)用。雖然兩種表述相同，但在中小企業(yè)所得稅和土地增值稅中的成本處理仍然不同。

1.征地費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一樣。在中小企業(yè)所得稅中，該費(fèi)用是指為取得土地開發(fā)的所有權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各種費(fèi)用，主要包括土地收購價(jià)款或出讓金、市政當(dāng)局設(shè)施費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地閑置費(fèi)、土地變更所使用并超過總面積支付的租金及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置搬遷支出、搬遷房屋建設(shè)支出、農(nóng)作物補(bǔ)償、年久失修補(bǔ)償?shù)?。在土地增值稅中，該費(fèi)用包括土地征收費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)、地面及地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出、辦公用房安置搬遷支出，但不包括取得土地所有權(quán)所支付的金額。也就是說，在土地增值稅中，兩項(xiàng)的差額應(yīng)作為取得土地所有權(quán)所支付的價(jià)格處理。

2.后期建設(shè)費(fèi)用的處理完全一致。在中小企業(yè)所得稅中，后期工程費(fèi)用是指地質(zhì)勘察、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、初步設(shè)置、合法避稅、籌建、公平場地準(zhǔn)入等后期費(fèi)用，土地增值稅中的費(fèi)用項(xiàng)目完全相同。所以兩者在業(yè)務(wù)處理上沒有區(qū)別。

3.建筑安裝費(fèi)用的范圍和細(xì)節(jié)完全一樣。在中小企業(yè)所得稅中，該費(fèi)用是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)步驟中發(fā)生的建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目成本和開發(fā)項(xiàng)目安裝成本等。土地增值稅中的建筑安裝費(fèi)用是指通過外包方式支付給承包商的建筑安裝費(fèi)用和通過經(jīng)營管理方式發(fā)生的建筑安裝費(fèi)用。前者雖然具體規(guī)定了建安費(fèi)用，后者具體規(guī)定了承包方式和管理方式，但兩者的范圍和細(xì)節(jié)是一樣的。

4.交通設(shè)施建設(shè)費(fèi)允許從凈利潤中扣除。在如何合法規(guī)避中小企業(yè)所得稅中，該費(fèi)用是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各種交通設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目中主干道、水、供電、供水、污水、泄洪、通訊、照明等鄰里排水系統(tǒng)的建設(shè)費(fèi)用，以及環(huán)衛(wèi)、園林綠化等園林建筑的建設(shè)費(fèi)用，土地增值稅中的費(fèi)用項(xiàng)目完全相同。前者雖然強(qiáng)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，后者強(qiáng)調(diào)開發(fā)社區(qū)外的費(fèi)用，但無論哪種費(fèi)用，都允許根據(jù)收益簡單適當(dāng)分?jǐn)?，從中小企業(yè)所得稅凈利潤和土地增值稅中扣除。

5.公共設(shè)施和公共設(shè)施收費(fèi)的待遇不一樣。在中小企業(yè)所得稅中，該費(fèi)用是指開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)生的、獨(dú)立的、非盈利的、所有權(quán)屬于所有開發(fā)商的，或者無償捐贈給大多數(shù)中央政府和中央政府公用事業(yè)單位的公共設(shè)施和公共設(shè)施支出。在土地增值稅中，包括開發(fā)社區(qū)外不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施所發(fā)生的支出。兩者的區(qū)別在于，中小企業(yè)的所得稅反應(yīng)是有限的，即必須是“獨(dú)立的、非盈利的、所有權(quán)屬于所有開發(fā)商的，或者無償捐贈的”。對于“營利性，或所有權(quán)屬于中小企業(yè)，或無特定所有權(quán)歸屬，或無償捐贈給中央和公用事業(yè)以外的大多數(shù)單位”，其生產(chǎn)成本應(yīng)單獨(dú)審計(jì)。除了中小企業(yè)要按人民幣處理自用外，其余不允許按開發(fā)產(chǎn)品處理。

土地增值稅是對上述明確規(guī)定的補(bǔ)充，國家有

《局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)土地增值稅清算管理難點(diǎn)的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)開發(fā)建設(shè)的設(shè)施和清算項(xiàng)目設(shè)施，按以下標(biāo)準(zhǔn)辦理:竣工后所有權(quán)歸所有開發(fā)商的，可扣除生產(chǎn)成本和費(fèi)用；建成后移交給中央和公用事業(yè)用于非營利性公用事業(yè)的，可以扣除其生產(chǎn)成本和費(fèi)用；有償轉(zhuǎn)讓完成后，計(jì)算收益，扣除生產(chǎn)成本和費(fèi)用。

6.開發(fā)間接成本的處理是不同的。在中小企業(yè)所得稅中，該費(fèi)用是指中小企業(yè)為必要的組織管理工作開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的簡單成本費(fèi)用，不能歸入具體的生產(chǎn)成本，主要包括經(jīng)理工資、工人福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、工人高利貸、工程建設(shè)租金、周轉(zhuǎn)房攤銷、項(xiàng)目營銷公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等。與土地增值稅中的開發(fā)間接成本相比，前者比后者有更多的建設(shè)租金和營銷公共設(shè)施建設(shè)成本。法律明確規(guī)定建設(shè)租金在土地增值稅的間接成本范圍內(nèi)，可以作為抵扣項(xiàng)目。營銷公共設(shè)施建設(shè)成本是否可以作為扣除項(xiàng)目要求

行政機(jī)關(guān)更具體。

7.預(yù)提費(fèi)用和利息費(fèi)用的處理不同。國稅發(fā)〔2009〕31號文件第32條明確規(guī)定，發(fā)包工程施工未同時結(jié)算且未取得定額文件的，證明資料充分的，可以計(jì)提文件嚴(yán)重不足部分，但最低金額不得超過合同總額的10%。公共設(shè)施尚未建成或如何合法避稅且尚未竣工的，可根據(jù)預(yù)算成本適當(dāng)計(jì)提建設(shè)費(fèi)用。應(yīng)上報(bào)中央但尚未上報(bào)的建設(shè)申請費(fèi)、開發(fā)商改善費(fèi)可按時計(jì)提。第二十一條明確規(guī)定，中小企業(yè)借入資金用于建設(shè)和開發(fā)符合稅收明確規(guī)定的產(chǎn)品所發(fā)生的貸款費(fèi)用，可以以中小企業(yè)為基礎(chǔ)

明確規(guī)定了征收和再分配，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的實(shí)物性貸款費(fèi)用，要扣除凈利潤。

在陸地上

在清算中，法律明確規(guī)定，預(yù)提費(fèi)用不得從凈利潤中扣除，利息費(fèi)用應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算和扣除，不得重復(fù)計(jì)入成本。國稅發(fā)〔2006〕187號文件明確規(guī)定，中小企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。商務(wù)部關(guān)于印發(fā)

《清算管理?xiàng)l例》(國稅發(fā)〔2009〕91號)第二十七條要求，審核利息費(fèi)用時，重點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)注意納稅是否將利息費(fèi)用從房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)成本轉(zhuǎn)為開發(fā)費(fèi)用。