「如何個人避稅」從租計繳房產(chǎn)稅是不含稅租金
2021-04-16 16:27:24
政策依據(jù):“司法部、國家研究所
金融事務(wù)
《我局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、耕地增值稅、所得稅計稅依據(jù)困難的通知》(國稅發(fā)〔2016〕43號)明確規(guī)定:“出租房地產(chǎn)的，征收房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。征收房產(chǎn)稅等增值稅時，
金融事務(wù)
行政機關(guān)核定的應(yīng)納稅價格或收入不包括
增值稅
。"
1.房地產(chǎn)租賃實施(或選擇)
增值稅
對于一般計稅方法，增值稅應(yīng)納稅額為“當期銷項稅額-當期進項稅額”，從租金中征收
房產(chǎn)稅
以“不含增值稅”為基礎(chǔ)的租金收入是增值稅憑證中所列的“營業(yè)額”，即按照11%的增值稅率折算后所獲得的全部租金收入的金額。比例如下:
個人租房如何避稅
房產(chǎn)稅
計稅基礎(chǔ)=總租金收入÷ (1+11%)
【例】某公司一般納稅人出租商業(yè)用房避稅，年租金收入111萬元(含稅)，其中租金收入采用一般計稅方式繳納增值稅。如果房產(chǎn)稅稅額為12%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額= 111 ÷ (1+11%) × 12% = 12萬元，需要將含稅租金改為不含稅租金收入。
2.如果一般納稅人選擇簡易計稅法或零星納稅人適用簡易計稅法，從租金中征收房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為不含增值稅的租金收入，即所有收到的租金收入按5%的征收率折算，比例如下:
從租金中征收的財產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)=特定總租金收入÷ (1+5%)。
【例2】在前面的例子中，如果公司上述私有房屋的租金收入滿足采用粗征稅的前提，并選擇按粗征稅繳納增值稅，則適用的增值稅征收率為5%，則房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額= 111÷(1+5%)×12% = 12.69萬元。
3.需要提醒的是
(1)零星納稅人或其他個人符合小微中型企業(yè)3萬元增值稅優(yōu)惠條件的，也以不含增值稅的租金收入為基礎(chǔ)。
根據(jù)財會[2013]24號文規(guī)定，小微中型企業(yè)取得銷售時，應(yīng)按法律法規(guī)的明確規(guī)定計算應(yīng)納增值稅，確認為應(yīng)納稅額。當滿足通知中規(guī)定的免征增值稅的前提條件時，相關(guān)應(yīng)納增值稅轉(zhuǎn)入當期業(yè)務(wù)之外的收入。
理論上，符合小微中型企業(yè)3萬元增值稅優(yōu)惠條件的中小企業(yè)的認定收入也不包括如何避稅的稅收收入。
(2)無論納稅人開具的是專用票還是普通發(fā)票，從租金中征收房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是不含增值稅的租金收入；
(3)無論取得專用租金票的納稅人是否可抵扣，從租金中征收房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為不含增值稅的租金收入；
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